北海购买一手房,需要注意那些环节?

发布时间:2021-08-12 15:17:08   来源:海贝团房   作者:海贝团房小编
一手房的购买过程,现在大致是这样的:

第一步:交定金。
要买房子,确实应该支付一些定金以表示自己的诚意。
定金最后会转成购房款。比如一套房子共100万元,你先付了2万元定金,后来累计只需支付98万元就行。
但有些“定金”并不能转成购房款,因为你交的可能只是团购费或其它名目。
鉴别的方法是看收款收据:如果加盖的是开发商公章且注明是购房定金,OK。如果是其它单位公章、或者其它款项名称,那就不好说了。

第二步:签订认购书。
认购书应该是买房和卖房的一些承诺。买房人同意在约定时间内交钱、卖房人承诺在约定时间内签订购房合同。
但因为认购书是开发商自行编制的,免不了内容生硬且条款霸王。理论上可以协商修改,但热门楼盘肯定懒得理会。
认购书签订之前必须问自己两件事:
第一、自己能不能按时足额付款?
第二、什么时候签订购房合同?
信心不足就要撤退。
另外,如果是贷款购房,可能你交了定金之后,开发商就会要求你准备相关材料去银行申请贷款审核(俗称“银行面签”)。如果可以房贷,那就皆大欢喜,购房流程继续往下走。如果被拒绝,那就一拍两散(定金退否看双方事先约定)。

第三步:支付购房首期款或全款。
付款之后牢记两件事:
第一、催要正式购房发票。
如果你的购房款不是打入预售证指定的银行监管帐户,更加要催促开发商出具正式发票,越快越安全(因为房款没有打入指定帐号,可能是逃避预售资金监管)。
如果开发商表示只能先开收据,那收据必须加盖开发商财务章并注明什么时候换取正式购房发票(当然,信得过开发商就无需这么紧张)。
第二、催促开发商尽快签订购房合同。
如果说付款之后要几个月才能签订购房合同,那你就等着焦虑几个月吧。天知道房子会不会被拿去抵押,或者天知道房子会不会签给了其它人。

第四步:签订购房合同。
我国对购房合同实行网签制度。开发商不能自行编制购房合同,必须登陆官方指定的管理平台,严格按照规定录入相关内容,然后才能生成国家强制格式的购房合同,才能打印出来让买房人签署。因为是网上生成购房合同,于是就叫“网签”。
购房合同实行国家强制格式,初衷是为了保护买房人的权益。但实际操作时,开发商可以通过一个叫“补充条款”的玩意绕过监管。购房合同存不存在霸王内容?要认真细看补充条款。
购房合同能不能修改?
很难、极难。如果一栋楼、一个小区每个业主的购房合同条款都不同,管理起来会崩溃的。仅是这个理由,开发商就会坚决不改。
因此,买房人在支付定金、签订认购书之前就要想办法见到合同样本。按规定,购房合同样本需要在售楼中心公示。如果找不到,问置业顾问。
但公示的合同样本是否包含补充条款?不好说。如果现场没见到这方面的内容,买房人只能想办法找理由说服置业顾问。
另外,如果是贷款购房,购房合同签订之后就会进入房贷手续正式办理流程,及时响应置业顾问的要求就行。

第五步:购房合同备案
签订了购房合同,并不意味房子一定会卖给你。理论上说,开发商可以撤销购房合同,然后把房子重新卖给他人。
当然你可以不可思议,但千万不要拿道德来约束经济行为。
为了防止一房多卖,更加为了确认购房合同是否真实、规范、有效,签了购房合同之后要催促开发商尽快向交易中心提交合同备案请求,也就是让交易中心审核购房合同的内容。如果这份合同开发商并没有一房多卖,合同格式内容及房价房款等等内容也没有出格之处,交易中心就会批准合同备案(注明购房合同已经备案)。
备案是在政府层面承认购房合同的有效性。合同备案之后,开发商得先申请撤销备案才有可能把房子卖给他人。这个难度显然大增。

第六步:缴纳契税
以前购房契税的缴纳期限很短(购房合同签订一个月内),现在时限很宽松:在开发商申请办理产权证之前。
尽管如此,强烈建议买房人在购房合同备案之后尽快缴纳契税。如果说合同备案是地方政府层面保护你的买房权益,缴纳契税则是在国家层面保护你的买房权益——因为你纳税了。
但这并不是最主要的理由。最主要的理由是——契税缴纳之日,才是你买房的正式日子。目前很多规定都是从契税缴纳之日起算的。比如“证满两年”可以免征二手房增值税,时间就从契税缴纳之日起算。
购买一手房,现在可以网上缴纳契税:
关注并进入微信公众号“广西税务12366”,底部菜单有个“办一办”,点开其它的“移动办税”,选择“增量房缴纳”按提示进行操作。
注:如果你的购房合同没有备案,就不会推送到12366平台,那就不能缴纳契税。以这个方法,也可以判断你买的房子是否已经备案。
契税缴纳之后,剩下的就是安心等待收房啦!



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